Bir arsa üzerindeki bir yapının tek bir kişiye ait olmasından farklı olarak, Kat mülkiyeti, bir arazi üzerinde inşa edilen bağımsız bölüm (apartman dairesi, işyeri, mağaza, depo vs.) ile ortak alanlar üzerindeki bağlantılı özel mülkiyeti ifade eder. Bu hakka sahip olanlar ise kat maliki olarak adlandırılır.
Dolayısıyla bu mülkiyet hakkı kapsamında kat maliki, kendi tapusu ile bağımsız bölüm üzerindeki haklarını satış, kiralama, rehin gibi hukuki işlemlere konu edebilecektir.
Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı oluşturulmadan bir arsa üzerinde yapılan binalardaki bağımsız bölümler devredilemez ve sair hukuki işlemlere konu edilemez. Bu tür durumlarda yalnızca arsa payının ya da hissenin devri yapılabilecektir.
Kat Mülkiyeti Hukuku nedir?
Mülkiyet hakkı, irtifak hakları ve sair ayni haklar gibi çeşitli düzenlemeleri birlikte içeren Kat Mülkiyeti Hukuku, esasen Eşya Hukukunun bir alt dalını oluşturmaktadır.
Arsa Payı nedir, nasıl belirlenir?
Kat mülkiyeti sahibinin bağımsız bölümdekine ek olarak arsa üzerindeki haklarına arsa payı denir.
Arsa payı, binanın tamamlandığı an itibariyle bağımsız bölümün; boyutu, cephesi ve türü gibi birtakım kriterlerle göre belirlenen değerinin yapının toplam değerine göre orantılanmasıyla belirlenir.
Arsa payının paylaştırılmasında bir haksızlık ya da hata olması durumunda Arsa Payı Düzeltme Davası açılabilir.
Bağımsız Bölüm – Ortak Yer nedir?
Kat malikinin kullanımına ayrılan bölüm bağımsız bölüm iken bu bölüm dışındaki kısımlar ortak yer olarak sayılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 4.maddesi ortak yerleri düzenlemektedir. Kanun saydığı yerler dışında kalan ancak “ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler” i de ortak yer olarak saymıştır.
Ortaklığın Giderilmesinin İstenilememesi
Kat Mülkiyeti Kanununun 7.maddesi “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenilemez” düzenlemesi ile bu konularda Ortaklığın Giderilmesi Davası açılmasının mümkün olmadığını ortaya koymuştur.
Ancak aynı maddenin 2.fıkrasında bağımsız bölümlerin, bağımsız bir gayrimenkul gibi ortaklığın giderilmesi davasına konu edilebileceğini ifade etmiştir.
Öncelikle Satın Alma (Ön Alım) Hakkının Bulunmaması ve İstisnası
Kat Mülkiyeti Kanununun 8.maddesi, açık bir biçimde bağımsız bölümün satılması halinde diğer kat malikleri ya da irtifak hakkı sahiplerinin Öncelikle Satın Alma (Ön Alım) Hakkı bulunmadığını düzenlemiştir.
Ancak aynı maddenin 3.fıkrasında bu durumun aksinin kat mülkiyetini oluşturan sözleşmede kararlaştırabileceğini başka bir deyişle sözleşmede diğer kat maliklerine ön alım hakkı bahşedilebileceği belirtilmiştir.
Mevzuat
Kat Mülkiyeti Hukukunun temel mevzuatı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunudur. Bunun yanı sıra İmar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu gibi sair mevzuat da önem arz etmektedir.
Kat Mülkiyeti Hukukunda Bazı Uygulamalar
- Yönetici Atanması, Atanan Yöneticinin Değiştirilmesi Davası
- Yöneticinin Kusur Sorumluluğu, Hesap Verme Sorumluluğundan Kaynaklanan Davalar
- Apartman Aidatları, Zorunlu ya da Faydalı Masraflar ve Sair Giderler İçin Başlatılan İcra Takibi veya Davalar
- Kat Malikleri Kurul Kararının İptali Davası
- Kat Mülkiyetinin Devri Davası
- Tapu Kaydının İptali Davası
- Özgüleme Amacına Aykırı Kullanım Davası
- Kat Mülkiyetinde Oluşan Zararın Giderilmesi Davası
- Ortak Yere El Atmanın Önlenmesi Davası
- Yönetim Planında Değişiklik Yapılması Davası
- İşletme Projesinin İptali Davası
- Yıkım veya Yapı Tatil Kararına Karşı İptal Davası
- Kat İrtifakının Uzatılması veya Sona Erdirilmesi Davası
- Arsa Payı Düzeltme Davası
Ofisimiz
Kat Mülkiyeti Hukuku, tıpkı hukukun diğer alanları gibi, birçok Kanun ve Yönetmeliği içeren kapsamlı mevzuat ile benzer konularda daha önce verilmiş emsal yargı kararlarının irdelenmesini gerektirir.
Kat Mülkiyeti Hukuku gibi özellikle uzmanlık gerektiren alanlardaki yargılama süreçlerinde yapılan hata veya ihmaller telafisi imkânsız zararların oluşmasına sebep olacaktır. Bu sebeple tüm hak ve yetkilerinizin titizlikle korunabilmesi bakımından alanında uzman ve deneyimli avukatlardan hizmet almak sizin yararınıza olacaktır.
Ofisimiz, alanında uzman ve deneyimli avukatları ve olası uyuşmazlıkları ortaya çıkmadan engellemeyi amaç edinmiş vizyonuyla Kat Mülkiyeti Hukukunda ihtiyaçlarınıza hızlı ve en doğru cevabı verecek çözümler üretmektedir.
